Harry's

經濟日報 / 記者：李珠華(太平洋房屋 / 台北報導 / 2008-04-16


一個人一生中，「購屋」可說是最重要的大事了，那到底要怎麼樣的房子

才是好房子呢？我認為，可以用以下三大指標來衡量。


首先是房屋物件自身的屋況。屋況包括座向、採光、格局、窗外景觀、屋齡、

外牆裝飾、室內裝潢、衛浴設備與房間數之比等，都必須考慮進去。


其次是房屋物件所屬的小區域環境，包括社區內設施。買屋前可先看看附近是

否有小型便利商店、綠化的比例，是否有游泳池、健身房或運動球場，是否有

兒童遊戲區等，如果都有或是其中幾個，那麼這件物件可優先納入考量。


至於附近是否有戶外噪音、高架橋、變電所、基地台、工廠煙囪等嫌惡設施，如

果有的話，可能會大大影響房價，不可不慎。


第三為房屋物件所屬的商圈環境，也就是俗稱的生活機能是否完備或成熟等。

生活機能首先要注意的，就是交通，不論是捷運或公車，都能加分不少；另外包括

大型超市或購物中心、幼稚園、小學、中學等學校，郵局、銀行等金融機構，以及

餐飲店等，也都頗為重要。


好房子，人人愛，尤其在政治安定、熱錢湧入台灣之際，預期未來房價上漲空間可加

大，不論是首次購屋者、換屋者、投資客等，不妨把握良機，參考以上三大指標，好

好選購一下自己心目中的好房子。

http://tw.money.yahoo.com/special_article/adbf/d_a_071203_41_ptdz

沒錢繳保費怎麼辦？
( 2007/12/03 Yahoo!奇摩理財特約作家 王鈺棻 )
近來物價高漲成了婆婆媽媽們聊天的話題，先是抱怨東西漲個不停，接下來就會陸續有人貢獻偵查比價的結果，提供那裡可以撿便宜的消息。不過，前幾天我聽著聽著居然有媽媽把省錢的腦筋動到保險上，想先停繳保費，節省支出，其中也有人附和著說「保費快繳不出來了！」。



保險可說是個人與家庭在理財上的根本，具有保障生活、彌補損失、降低風險的特質，可千萬別輕易將保險解約，面對手頭緊繳不出保費的情況該怎麼辦？我特地請教了保險專家，整理出以下幾種變通方法，提供有這方面困擾的民眾參考。

方法一．調整保單內容

有些保戶購買的是儲蓄型保單，一年的保費可能高達一、二十萬，在預算有限或不足的情況下，可先變更成保費較便宜的定期壽險或終身壽險，或是先降低保額，等到經濟能力許可後再增加保障。

方法二．變更繳費方式

原先採用「年繳」或「半年繳」的方式，每到了繳交保費時就有大筆金額支出的壓力，可將其改成「月繳」或「季繳」的方式，降低金額減輕壓力，還能維持原本保障。

方法三．保費自動墊繳

保險公司為了避免保費因延遲繳費而導致停效，都設計有「自動墊繳」的辦法，只要保戶所購買的保單繳費在1-2年以上，保單具有現金價值之後，當保戶無力繳交保費時，可申請由保險公司以保單價值準備金抵繳應付保費及利息，以維持保單的效力。不過，保戶還是要補繳保費與利息，不然保單的價值準備金都被扣完時，保單就會停效。

方法四．降低保單額度

繳交保費多寡是根據保險金額來訂的，所以要減少保費，也可從降低保險額度著手，例如將原本500萬元的保險金額降為100萬元，則須繳保費也會降低。不過，須注意，降低之保額不得低於該保險契約的最低承保金額，同時如果已執行保單借款或代墊保費時，也必須先行清償後才可以辦理。

方法五：減額繳清

當保費已經繳交一年以上，並累積了相當的保單價值準備金時，保戶可向保 險公司申請以當時的保單價值準備金，作為一次繳清的躉繳保費，改為險種相 同、保障期間相同、但保額較低的保險，此法稱為「減額繳清」。例如原500 萬元保障在繳費若干年後辦理減額繳清，保障金額可能變成200萬元，但 保單會繼續有效，保戶可不必再繳納保費，直到期滿為止。

方法六：展期保險

在不變更保險金額的原則下，保戶可向保險公司申請以當時的保單價值準備金，換成保障年限較短的定期保險。例如原本300萬元終身壽險，辦理展期定額後，300萬元的保額將縮短年限，無法保障終身。而變更為展期保險後，不必再繳交保費，而被保險人在滿期前仍享有壽險的保障。

上述六種方法那一種最適合被保費困擾的您，建議你在執行前與壽險顧問做好充分溝通，評估財務能力後再進行，好讓自己渡過經濟難關，也使保單保有其最大效能。

http://tw.money.yahoo.com/column_article/adbf/d_a_071210_60_q7ol

房仲業不會告訴你的計算公式

現在想買房子嗎？你可以再等一下！看看如何計算合理房價，學會殺價技巧之後，再向房屋仲介業者出手。



近年，看到新聞都說，「台灣房地產價格相較於世界其他國家來說，其實是便宜的，所以，與國際上其他都市相比，台灣房價還有繼續上漲空間。」這是房地產業者的說法，可是，如果你的年紀夠大(屬於4年級或5年級生)，或者你可以問一問比較年長的人，在過去的20年期間，有沒有聽過這樣的說法？

「帝寶」在仁愛路跟黃浦江畔，價錢差多少？

一個不能夠出口的商品，是如何跟世界產品的價格相比較。試著想想，你把上海黃浦江畔每坪叫價175萬元的「湯臣一品」」，搬到台北最貴的同樣有基隆河水岸景觀的大直水岸第一排，能值多少錢？答案則是目前市場接受的每坪90~100萬元。

為什麼不能也賣175萬元？因為「湯臣一品」在中國上海市，是一個國際級大都市的精華地段，面對的是黃浦江，擁有最難得的View(景觀)，而放在大直的水岸第一排，面對的是基隆河，比起黃浦江，基隆河算什麼呢？ 再換個角度來看，把仁愛路最貴的「帝寶」個案，搬到上海「湯臣一品」的相同位置，「帝寶」的房屋價格馬上也可以跳到每坪175萬元。可是，「帝寶」所在地是台灣的仁愛路，這幾年行情好，它可以意氣風發的把價格拉到每坪100萬元，可是，房地產的人士都知道，在房市不景氣的時候，「帝寶」每坪70幾萬元的價格也賣過。所以，房地產的價格是跟所在區域的行情相比較，拿到世界上去比，很多條件不一樣，是無法比較的。

合理房價的計算方法

所以，當再聽到建商告訴你國際房價都那麼高，台灣房地產價格還有「比價」空間的時候，你可以好心的告訴建商，要他把房子搬到那個地方去賣，可以賺比較多的錢。把不能輸出或移動的房地產產品，拿去跟國際上或不同區段的同類型商品作價格比較，是不能夠相提並論的。這就像是把仁愛路的「帝寶」搬到台中的精華地段，充其量也只是每坪40萬元的行情，若是搬到高雄的精華地段，價格恐怕剩下每坪30萬元是一樣的道理。

房地產的「合理」價位(請參考案例1)，一定是同一個範圍內的大區域行情跟小區域價格作比較，這是要拿區域最近的預售產品價格來作比較的，不過，記住一件事，預售價格很多是創造出來的，通常會比區域合理房價還要高一些，因此，以區域內新成屋的交易價格為參考依舊，是比較準確的，而這個所謂的新成屋交易行情，指的都是1年以內的新屋。

裝潢要考慮到購屋成本裡面

另外，在計算合理成屋房價時，還必須考慮產品是否經過加工，所謂的加工，指的是「房屋有沒有經過重新裝潢」，這樣的價格是不一樣的。一個10年中古屋，通常在轉手交易之後，新購入的屋主，都會重新裝潢，以目前物價飛漲的情況來看，每1坪的裝潢費用起碼要用4萬元來估算，把裝潢費用加進去之後，才是你實際的購屋成本。

所以，如果在計算中古屋的合理價格之後，還必須看看標的物是不是有重新裝潢過，有裝潢與沒裝潢的產品，在銷售單價、總價上，是有不同的。舉例來說，1戶屋齡10年，權狀坪數30坪的電梯大樓，經過計算的合理房屋單價應該是每坪50萬元，但是這戶房屋有重新裝潢過，而你看過之後也很滿意他的裝潢，不過，對方要賣的單價卻是每坪58萬元，你就可以知道，他把裝潢的錢加價灌在總價裡面。

所以，買房子的時候，就可以反其道的去殺價，上面那個例子的房屋轉手開出銷售總價為1740萬元(58萬元×30坪)，儘管你算出的合理價位是每坪50萬元，總價應該是1500萬元，加上120萬元的裝潢，所以，合理的成交總價應該是1620萬元，在談價格的時候，可以從先砍10％的1566萬元談起，慢慢的與房屋仲介、屋主談價格。

買屋！房價先砍10％，對嗎？

至於都沒有裝潢的房子，中間談價差的技巧與訣竅就更為複雜，根據經驗法則，通常房屋仲介開出來的價格，總有10~15％的議價空間，在餘屋供應量大的地區，這個百分比還會更高，房地產景氣好的時候，議價空間自然比較少，但是，現階段的房地產景氣並沒有很好，已經開始從景氣高峰下滑，所以，議價空間是可以談的。

永慶房仲集團總經理廖本勝分析，第3季全台購屋民眾普遍不看好進場購屋時機，並且小幅看跌未來房價，未來唯有賣方調低售價，才能有助於市場擴量發展，否則房市高檔量縮格局將持續維持。

以10月份永慶房仲集團成交狀況來看，廖本勝指出，目前大台北地區房價有開始走軟趨勢，過去賣方主導的市場在今年10月份開始出現轉變，房價在歷經「高檔量縮」之後，第3季高達54.3％民眾不認同未來半年是購屋好時機，買賣雙方在價格上彼此僵持格局逐漸打破，再加上央行升息及金融機構限制、縮減房屋貸款核貸成數影響下，首購族縮手，讓成交量下滑，賣方價格開始鬆動，房價略顯疲態。

首購縮手，賣方鬆動，房價略顯疲態

新竹縣竹東新竹科學園區以及竹北特區所帶來的「三高效應」，包括高科技、高學歷、高消費等，也讓新竹縣的新成屋房市交易持續火紅。至於中部地區的台中市，新成屋拉抬力道略顯不足下，房價有呈現持平，第3季的成交量儘管陷入量縮整理格局，未來台中市房市交易的擴量，仍有待未來兩岸政策腳步而定。高雄市的部分，市場景氣尚需要靠高鐵、捷運等交通建設的完整建置，提升區域經濟景氣，才能使得房市長期獲得價量擴增的支撐。

參考案例 1

舉例來說，台北市仁愛路圓環的新屋「潤泰敦仁」，每坪的成交價位來到95萬元，這件個案方圓100~300公尺以內的中古屋，隨著屋齡、距離就可以用以下的公式計算出合理價格：
公式1—
中古屋單價行情＝預售房價×折舊率×(1-屋齡/耐用年限) (註)
(註)1、折舊率通常以0.8為基準，景氣大好的時候，折舊率可以調到0.8~0.9之間，景氣差的時候，折舊率也可以調到0.7~0.8之間。
2、耐用年限通常以40年計算。

公式2—

中古屋總價行情＝(每月租金×12個月)÷投資報酬率 (註) (註)一般房屋的投資報酬率都抓5％，但是，要扣掉房屋本身的稅負與折舊等成本，所以建議以4％的投資報酬率，去計算房屋的總價值。
案 例
仁愛路4段馬路邊(與潤泰敦仁同一側)電梯大樓，權狀坪數30坪，屋齡10年，目前住宅租金約每坪1500~1700元(計算則取中間值1600元)。

公式1：中古屋單價行情＝預售房價×0.8×(1-屋齡/40)
中古屋單價行情＝95萬元×0.8×(1-10/40)
中古屋單價行情＝76萬元×(1-10/40)
中古屋單價行情＝76萬元×3/4
中古屋單價行情＝57萬元


公式2：中古屋總價行情＝(每月租金×12)÷0.04
每月租金＝1600元×30坪
每月租金＝48000元
中古屋總價行情＝(4.8萬元×12)÷0.04
中古屋總價行情＝1440萬元


換算每坪單價＝48萬元結 論
用2個公式，從房屋折舊與投資報酬率的角度分別計算，得出來的合理中古屋房價區間為每坪48~57萬元之間。這中間的差異則是以「潤泰敦仁」產品為中心，比較距離遠近、產品差異，再作價格上的調整，換句話說，這戶屋齡10年的中古屋，合理房屋總價應該在1440~1710萬元之間。

參考案例 2

延續前例，30坪的中古屋，以1坪最起碼的4萬元的裝潢費計算，重新裝潢整修費用估計要120萬元，如果是以1440萬元成交的房價，雖然是每坪48萬元的單價，但是整修裝潢之後，房屋總價已經達1560萬元，單價也變成每坪52萬元。

就是年輕人早死or傷殘才會賺的到
不然就是當做一般人壽保險來看
比起直接買壽險稍微便宜點
但是肖想基金根本就是屁

http://tw.myblog.yahoo.com/frankkuo-jagur/article?mid=1592&prev=1623&next=1590

股東權益報酬率(ROE)基本分析與投資選股實務運用



影響股票價格的短期因素眾多，因此，短期股價波動往往也非公司基本面變化可以完整解釋清楚；然而，只要您肯多花一點功夫、多一點耐心、不隨波追高殺低，經嚴謹財務數字分析後，再做出理性投資決策，相信要獲得超越一般投資人的報酬率並非難事。



一、股東權益報酬率及其內涵。



在證券投資分析上，最重要的財務分析指標莫過於股東權益報酬率了，也就是大家常說的ROE，因為ROE在本質上結合了一家公司的主要財務結構、經營效率及獲力能利力等三大項，而一家有優異股東權益報酬率的公司，其償債能力也會較強。因此，若能深入瞭解ROE形成的元素及前後邏輯關係，一般投資人也可以成為財務投資行家，使自己的投資選股功力大幅提升。



何謂股東權益報酬率？

股東權益報酬率 = 稅後純益 / 股東權益



這裡所講的股東權益就是資產負債表中，總資產減掉總負債後之餘額，也就是一家公司的淨值，在學理上，它是原始股東投資的會計成本，其除以發行在外股數便是每股淨值；因此，當我們用兩倍的每股淨值買進一家公司的股票時，也就是用俗稱的兩倍股價淨值比買進一家公司股票，我們投資這一家公司的成本便是原始股東成本的兩倍。



何以我們願意用比原始股東成本高出兩倍或更高的成本買進公司的股票呢？除非該公司目前或未來股東權益報酬率，可以等於或高於我們要求的投資報酬率兩倍或更高，否則，我們便不應以兩倍的股價淨值比買進公司的股票！



股東權益報酬率由下列三大項目所組成：



股東權益報酬率 = (稅後純益 / 營業收入) * (營業收入 / 資產總額) * (資產總額 / 股東權益)



1..銷售利潤邊際 = 稅後純益 / 營業收入



其代表每增加一元之營業收入，可以產生多少的稅後純益？銷售利潤邊際當然越高越好，因為它代表一家公司的本業及營業外之獲利能力。

銷售利潤率受兩大因素影響，一個是代表公司本業獲利能力之營業利益率，另一個是公司本業以外之獲利能力；因此，我們除了要觀察一家公司本業產品的毛利率是否穩定或遞增，也要看公司的營業外收支是否穩定。若一家公司銷售利潤邊際突然因一次性、非常態性營業外收入，如賣土地、處理閒置資產等因素，則應將此部份收入自稅後純益中減除，以求得財務分析之完整全貌。當然，若是常態性之轉投資事業收益，則不應排除，應視為公司重要之獲利來源，近年國內企業海外投資事業日益增加，因此，轉投資收入往往已成為公司相當重要之收益來源。



2.總資產週轉率 = 營業收入 / 資產總額



其代表一家公司運用公司資源 (總資產) 創造營業收入之能力，也是公司經營效率之衡量數字指標，此比率當然也是越高越好，若是一家公司之總資產週轉率逐漸下降，往往也代表其未來獲利能力亦將隨之下降；因此，在選股上，最好能選擇總資產週轉率穩定或上揚中之公司，急速下降之公司則應排除在外。



3.權益乘數 = 資產總額 / 股東權益總額



權益乘數即總資產為股東權益之倍數，代表公司除自有資金外向外舉債的倍數，若資產運用收益大於利息費用，則可提高股東權益報酬率，然而必須注意的是，若經營者在景氣高峰時擴大權益乘數，短期內雖然可以提高股東權益報酬率，但長期下來，恐怕會造成公司負面的影響。而且過高的負債額將使公司財務結構轉差，徒然增加可用資金和盈餘的不穩定性。民國80年代以後，相當多的建設公司於景氣高峰時，極度擴大權益乘數，於是當景氣一轉差，便紛紛產生財務危機。

因此，一家公司的股東權益報酬率若來自業外收入太高或因權益乘數過高，均要探究真正原因，千萬不要因短期股東權益報酬率上揚，就給予過高的股價淨值倍數，高估了股價。



二、財務指標在投資運用上應掌握之要領。



1.趨勢方向變化之重要性大於絕對數字短期之波動。

無論是營業收入、營業毛利率、營業利益率、總資產週轉率等獲利力或經營效率指標，對趨勢方向轉折觀察之重要性重於短期數字之波動。

以大家最關心之每月營收變化而言，應把重點放在其最近一季或最近半年之平均營收趨勢線是往下或往上，及其年度累積營收年增率是否逐月遞增；而不是只是注意單月營收是否創新高，或單月營收與去年相較之年增率高或低。若是長期趨勢是往上走的，單月營收之下降而使股價非理性下跌，反而是買進股票之良機。



2.部份指標在不同行業間存有明顯差異性。

部份行業的毛利率普遍性較高，例如IC設計、電信業等；而如電子通路

商、百貨零售業等，其毛利率則普遍較低。而資本密集產業，如DRAM、

TFT-LCD等，其總資產週轉率則普遍較低；又如銀行或營造業等，其權

益乘數或負債比率普遍較其它行業為高。因此，在分析個別財務指標之

前，應先初步瞭解產業特性。



三、用股東權益報酬率與股價淨值比(P/B)結合以決定股價相對合理性。

以公司財務會計報表算出之股東權益報酬率，其分母是公司淨值，若公

司歷年盈餘全部保留在股東權益中(即公司淨值)，則對原始股東而言，其最

近一年之投資成本便是公司淨值；然就一般投資人而言，因為可能不是以每

股淨值於市場買進股票，因此，會計報表上之股東權益報酬率便不是一般投

資人之實質股東權益報酬率，若您是以兩倍之股價淨值比買進股票，實質上

所享有之股東權益報酬率便只有會計報表上股東權益報酬率之二分之一而

已。



實質股東權益報酬率 = 會計報表上之股東權益報酬率 / 股價淨值比(P/B)



經此調整後，若實質股東權益報酬率低於投資人要求或期望之最低投資

報酬率，則應耐心等待股價淨值比向下修正，使實質股東報酬率向上提升

後，再做買進動作；否則，除非投資人有十分把握其未來盈餘將大幅成長，

不應輕易向下調整自己要求或期望之報酬率。



三、不要忘記從公司稅後純益中按最新市價扣除員工分紅及董監事酬勞以還原股東權益報酬率之真正面貌。

任何非按原持股比分配給原來股東之公司對外給付，就會計學理及投資實質而言，都應列入公司費用，因此應自稅後純益中扣除。為分析評價方便，一般投資人可以直接算出上述項目最新市價佔前年度稅後純益之比例，於評估公司股價後，直接以折扣方式算出相對合理投資價格。



四、利用上述分析及評價方法找出實質報酬率可以高過個人要求報酬率之公司。

茲舉下列公司進行說明：



東友(5438)

1.營業收入趨勢分析： 資料來源：蕃薯藤理財網


































由每月營收及六個月營收變化圖可知，該公司六個月平均營收於2006年4月領先轉折向上，其六月平均營收近一個月亦創新高，顯示，其本業營運動能持續轉強中。



2.ROE分析： 資料來源：蕃薯藤理財網

期別


2006年


2005年


2004年


2003年


2002年


2001年


2000年


1999年

毛利率


29.83%


29.43%


29.76%


38.95%


36.80%


22.29%


20.16%


16.43%

營業利益率


17.39%


15.51%


15.94%


21.57%


22.38%


6.33%


4.70%


2.48%

股東權益報酬率(稅前)


27.04%


31.61%


28.37%


36.04%


45.80%


16.28%


14.11%


16.13%

股東權益報酬率(稅後)


23.24%


26.48%


24.28%


29.64%


39.04%


17.07%


13.42%


13.07%

2006年為前三季數字，股東權益報酬率ROE (稅後)年化後為30.99%，顯示ROE將創下近四年高峰，公司營運明顯轉好。毛利率近三年表現穩定、營業利益率則在近一年出現較前兩年好轉現象。



3.員工分紅及董監事酬勞金佔稅後純益比例分析：

資料來源：公開資訊觀測站

該公司2005年員工分紅配股1,615,000股，以每股市價約為37元計算，市價約為0.598億元，佔2005年之稅後純益3.53億約16.94%，此部份由所有股東以股權比例稀釋方式買單，應在評估相對合理股價中同比例向下修正。



4. 決定自己可以接受之最低實質報酬率為多少？

在此例中，筆者假定最低要求實質報酬率為10.0%。



實質股東權益報酬率 = 會計報表上之股東權益報酬率 / 股價淨值比(P/B)



10.0% = 30.99% / (P/B)

→ P/B = 3.099 (倍)

→ P 1= 46.83 (不考慮員工配股問題)

→ p2 = 46 * 83.06% = 38.89 (考慮員工配股問題)



而截至2006年第三季止，該公司每股淨值為15.11元，則相對合理股價約為

46.83元；若考慮員工分紅配股問題，相對合理股價將下修至38.89元。當然，

相對合理股價之高低與投資人本身要求之最低實質報酬率存在反向關係。若

投資人要求之實質股東權益報酬率越高，則買進價位便應往下調整；反之，

則可往上調整。



9.0% = 30.99% / (P/B)

→ P/B = 3.443 (倍)

→ P 1= 52.02 (不考慮員工配股問題)

→ p2 = 52.02 * 83.06% = 43.21 (考慮員工配股問題)



11.0% = 30.99% / (P/B)

→ P/B = 2.817 (倍)

→ P 1= 42.56 (不考慮員工配股問題)

→ p2 = 42.56* 83.06% = 35.36 (考慮員工配股問題)



由本例之說明可知，一家公司之股價淨值比高低除決定於其未來之成長性外，其股東權益報酬率之高低亦是相當重要之判斷依據；也就是說，並非股價淨值比低的公司，就代表其股價偏低，而應視其股東權益報酬率高低而定，ROE越高者，便可享有較高之股價淨值比，ROE太低或負數者，其股價淨值比亦無一定大於一的道理！

結論：

前面已說明ROE在本質上結合了一家公司的主要財務結構、經營效率及獲力能利力等三大項，因此若能深入瞭解ROE形成的元素及前後邏輯關係，一般投資人也可以成為財務投資行家。然而，在投資市場中，心理層面之修持，及是否具充份的耐心往往才是決定最後勝負之關鍵因素，投資人除在基本財務分析下功夫外，潛心修持、用心體會取捨精髓，才能成為長期投資之贏家。

http://www.wretch.cc/blog/onewidesky&article_id=4648648

介紹兩種挑股原則：
冠軍基金經理人的四個選股準則
1. 進場時週線月線kd必須在低檔，至少50以下。
2. 重視roe做為挑股基準，最好有15%-20%以上。
3. 長期穩健配股配息個股，殖利率大於5%。
4. 所處景氣產業循環週期向上，可以用營業額成長來檢測。

司徒炎恩的選股策略
1. 負債比率不能過高，他建議負債一資產四，我建議至少負債一資產二。
2. 存貨週轉率不能退步，存貨增加的速度高於銷貨增加的速度，削價出售不可避免。
3. 每股現金流量與股價現金流量比，每股現金流量越大越好，股價現金流量比的標準為10倍。
4. 每股帳面價值，股價淨值比越低越好。
5. 每股營運資金，股價除以每股營運資金越低越好(葛拉姆的選股法則)。
6. 本益比，越低越好，我認為十倍以下可買入，十二倍以下可考慮，十五倍是賣出點，二十倍以上千萬不要碰，因為已經低於無風險資金成本5%(美國的實年期公債)。
7. 盈餘成長率。
8. 價格對每股研發成本比，5到10倍很好，超過15倍就不好了。
9. 股利率。

兩階段挑股的方法
第一階段，找好公司，品質良好的公司：
一、 找好公司，負債比率、存貨週轉率、盈餘成長率。
二、 每股現金流量大於每股盈餘，或者兩倍以上。
三、 股東權益報酬率。

第二階段，評估股票價值
一、 本益比、股價對現金流量比、股價對每股帳面價值比、股利率、價格研發比。
二、 彼得林區的方法，(盈餘成長率+股利率)/本益比，他認為1.5還好，大於2更好。
三、 葛拉姆，本益比不要大於15、股價淨值比不要大於1.5，兩者相成本益比成已股價淨值比不要大於22.5。

2007/07/16 台北市房價不斷攀升，而台北市的家庭可支配所得近年來卻相對呈現負成長的現象，根據永慶房仲集團的統計，台北市的房價所得比在去年達到最高峰，為9.43倍，在購買能力下降的情況下，越來越多民眾購屋時只能從單價較低的中古屋下手；不過由於都市更新政策利多不斷，民眾只要慎選中古「熟齡」屋，不但現階段可以自住，未來還有機會搭上都市更新的列車，享受更新改建帶來的房價上漲，甚至免費換新屋的機會！ 根據永慶房屋的統計，台北市屋齡20年以上住宅的成交比重自90年以來有越來越高的趨勢，從90年的27.4%到94年最高為48.8%，今年1-5月的成交比重也在40%以上，顯示在所得成長追不上房價上漲速度的情況下，一般民眾選擇購買屋齡20年以上中古屋的比重也因此升高。 永慶房屋代銷事業處協理王財旺表示，由於都市更新為政府積極推動的房地產重大政策，再加上台北市精華地段的土地越來越難取得，都市更新儼然成為建商取得建地的最佳管道之一，因此，一般民眾若要購買中古屋自住又期待未來能有更新機會的話，建議以20-30年左右的房子為目標，這類房子除了現階段屋況還算完整可供自住外，在未來換屋時，還有機會參與都市更新。

鄰近新興重劃區　更新腳步較快

王財旺指出，由於新開發地區的公共設施完善、房價較高，而僅隔一條馬路的老舊社區整體房價水準就差很多，因此，在新舊對比之下，這些老舊社區的住戶較能接受辦理都市更新，如：緊鄰大灣南段內湖五期重劃區的潭美段老舊社區及南港經貿園區附近的老舊社區，都有知名建商卡位推動都市更新的情況。 此外，若是購買的房子產權越單純、土地持分越高，未來在辦理都市更新時會較易整合，更新後分回的價值也會越高，公寓或透天厝類的產品就較符合這種條件；同時，若土地屬於容積率較高的商三（容積率560%）、商四（容積率800%），而現況為四、五層樓的公寓或透天厝，因法定容積遠遠超過現有容積，改建之後可增加更多的樓板面積，較易吸引建商參與更新。

新舊屋價差　萬華區居冠

王財旺分析，若老屋與新屋的價差越大，未來改建之後以新屋價格賣出的報酬率就會越高，根據永慶房仲集團的統計，台北市以萬華區新舊屋的房價價差最大，高達70%，未來若是推動更新，整體房價往上成長的機會相當高。 但是王財旺也提醒，民眾千萬不要只是想買老屋來等待都市更新，因為雖然更新成功時，獲利會比一般不動產投資高，但萬一沒有更新成功，由於老房子空間機能不佳、脫手不易，到時候不僅沒有得到理想中的高報酬，反而會因此慘遭套牢！

地段 環境 收益 價格